Quem Paga o Seguro do Condomínio? Proprietário ou Inquilino?

Quando chega a cota condominial mensal com a discriminação do rateio da apólice predial, surge a dúvida imediata que divide proprietários e moradores alugados: afinal, no seguro do condomínio quem paga a conta, o inquilino ou o proprietário?

1. Seguro do condomínio: quem paga, inquilino ou proprietário?

Para compreender com precisão quem deve desembolsar o valor do seguro, é fundamental separar duas relações jurídicas distintas que operam de forma independente:

• A relação interna de locação (Locador vs. Locatário): regida exclusivamente pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e pelo contrato particular firmado entre as partes. É essa relação que define quem arca financeiramente com cada linha do boleto de condomínio.
• A relação externa condominial (Condomínio vs. Condômino): regida pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e pela convenção do edifício. Para o condomínio, o inquilino é uma figura juridicamente transparente: quem deve responder pelo cumprimento das obrigações da unidade é o titular do domínio no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, quando a pergunta prática é feita — seguro do condomínio quem paga: inquilino ou proprietário? —, a resposta objetiva é: o inquilino paga o rateio do seguro predial embutido na cota ordinária mensal, enquanto o proprietário garante o pagamento perante o condomínio sob pena de responder com o próprio imóvel.

2. Seguro condominial quem paga e a regra das despesas ordinárias

A regra jurídica central que esclarece no seguro condominial quem paga as parcelas da apólice decorre do Artigo 23, inciso XII da Lei nº 8.245/1991, que impõe expressamente ao locatário o dever de arcar com os custos regulares do prédio:

"Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio."

O § 1º do mesmo Artigo 23 esclarece o conceito: "Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: (...)".

É crucial destacar que o termo "especialmente" utilizado pelo legislador demonstra que a lista de alíneas do parágrafo é meramente exemplificativa (rol exemplificativo), e não uma lista taxativa (fechada). As despesas ordinárias compreendem todos os gastos indispensáveis à gestão contínua, conservação das coisas comuns e manutenção da segurança da coletividade.

Como o seguro de condomínio é obrigatório por lei federal (Artigo 1.346 do Código Civil e Artigo 13 da Lei 4.591/1964), sua contratação e renovação anual constituem dever funcional inafastável da administração predial. O entendimento consolidado na prática condominial é que as despesas com a apólice da edificação integram a cota condominial ordinária, sendo obrigação do locatário durante o período de ocupação.

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3. Seguro da edificação vs. seguro complementar contra fogo

A maior confusão jurídica no mercado de locação decorre da existência de dois seguros diferentes que incidem sobre o mesmo edifício, cada um com finalidade, cobertura e base legal próprias:

O Artigo 22, inciso VIII da Lei nº 8.245/1991 estabelece que cabe ao locador:

"Art. 22. O locador é obrigado a:
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;"

Observe a ressalva legal expressa: "salvo disposição expressa em contrário no contrato". Na rotina dos contratos de locação residencial e comercial no Brasil, praticamente todas as administradoras de imóveis e imobiliárias inserem cláusula atribuindo o pagamento desse seguro de incêndio privativo ao inquilino. Essa transferência contratual é plenamente válida e autorizada pela legislação.

4. Inquilino não pagou o condomínio: quem responde perante a administração?

Imagine o cenário recorrente: o inquilino deixa de pagar a taxa de condomínio por vários meses consecutivos. A administradora emite notificações de cobrança. Contra quem o condomínio ajuizará a ação de execução?

A execução é ajuizada exclusivamente contra o proprietário do imóvel (condômino).

Por determinação do Artigo 1.336, inciso I, e do Artigo 1.345 do Código Civil, a taxa condominial possui natureza jurídica propter rem, o que significa que a obrigação recai sobre a coisa (a unidade imobiliária), e não sobre a pessoa física que está ocupando o apartamento:

O proprietário que tiver que quitar as cotas em atraso (incluindo o prêmio do seguro predial, juros e multas) adquire o direito de regresso: ele pode cobrar integralmente os valores desembolsados do locatário e de seus fiadores, bem como ingressar com ação de despejo por quebra contratual.

E se o imóvel estiver desocupado (vago)? Quando não há contrato de locação ativo, 100% dos encargos ordinários e extraordinários — inclusive a integralidade do seguro condominial — correm por conta exclusiva do proprietário.

5. Como o valor do seguro deve ser discriminado no boleto condominial

Para evitar litígios desnecessários entre condôminos, proprietários e inquilinos, a administração do condomínio deve seguir parâmetros rígidos de transparência contábil:

• Lançamento como despesa ordinária: O seguro de condomínio deve figurar na coluna de despesas ordinárias do balancete mensal. Jamais classifique o rateio da apólice obrigatória como despesa extraordinária (fundo de obras ou fundo de reserva extraordinário), pois despesas extraordinárias competem por lei ao locador (Art. 22, X da Lei do Inquilinato).
• Identificação clara das parcelas: Como a maioria das apólices anuais é parcelada pelas seguradoras (em 4, 6 ou 10 vezes), o demonstrativo do boleto deve registrar com clareza a linha do rateio (por exemplo: "Seguro Predial Obrigatório - Parcela 03/06").
• Auditoria preventiva de coberturas: Contratar apólices defasadas ou sem as coberturas adequadas expõe o síndico a riscos patrimoniais gravíssimos. Para entender os limites legais da responsabilidade do gestor, consulte nosso guia sobre o Artigo 1.346 do Código Civil e a responsabilidade civil do síndico e saiba também como os tribunais tratam a responsabilidade civil do condomínio em caso de acidentes.